住宅ローンの返済は長期にわたりますので、将来の生活設計を踏まえた上で返済計画を立てる必要があります。

現在、終身雇用制や年功序列による賃金制度の崩壊など、社会構造は大きく変化していますので、これまでのような毎年数％のベースアップやボーナスの増加を過信した返済計画では、いざ転職、減収となったときに生活に支障が出かねないとも限りません。

そこで、一般的には返済額の目安は年収の25％以内といわれていますが、ライフプランに合わせて具体的な検討が必要です。その際のポイントは次のようなものです。

■今後の収入の変化
■子供の成長とそれに伴う教育費
■定年退職（リタイア）の時期
■買い換えの必要性

目先の返済額だけでなく、ローンの返済が10年後、20年後どう変わるのか、今後の生活環境の変化を予想して、返済に無理は生じないかどうか、ローンのタイプ、金利、返済期間など、様々なケースで試算してみることが重要です。

■現在、子供がいなくて共働きの夫婦や、子供が小さいため教育費がそれほどかからないような場合
このような場合には、当初の返済額を多くするようローンを組むことが考えられます。

具体的には、借入額の何割かを出産時期や子供の成長を考慮して返済期間を短く設定し、早く返してしまうという方法があります。これですと、後の返済負担がかなり軽くなります。

民間融資の場合でしたら10年未満の返済期間も可能ですので検討してみてもよいかもしれません。

また、フラット35なら条件変更ができますので、当初の返済期間を短く組んで毎月返済額を多くしておき、途中から期間を延長するなどの条件変更で返済額を少なくする方法もあります。

■現在、子供の教育費負担が重いという場合
このような場合には、長期の元利均等返済にして毎月の返済額を少なくしておき、家計にゆとりが出てきたところで返済期間短縮の条件変更をして、返済額を増やすことも考えられます。

住宅ローンの返済が終了するときに何歳になっているかというのは重要で、できれば、定年退職以降に返済が残らないようにしたいものです。

といいますのも、60歳を過ぎても働く人は多くなってきていますが、一般に収入は大きく減ることになるからです。

現在と同じローン負担は難しいと考えるべきでしょう。

ちなみに、退職金も賃金体系の変化とともにどのように変わるかわかりませんので、退職金をあてにした資金計画も避けた方がよいと思われます。

不動産広告でよく見かけるのが「家賃程度の負担で購入できる」といったコピーですが、これには注意が必要です。

というのは、不動産会社は物件を売るために、できるだけ借りやすいようなローン計画をつくっていますので、必ずしも購入者にとって有利なものとはいえない場合があるからです。

具体的には、低利な短期の固定金利選択型やキャンペーン金利などで、当初の少ない返済額で計算されていたり、毎月返済額が少ない代わりにボーナス返済にかたよっていたりするケースもあります。

たとえ家賃と同程度の返済額でも、マイホームは賃貸住宅とは違って、毎年の固定資産税の負担やメンテナンス費用、マンションでしたら管理費や修繕維持費が必要になることを忘れないように注意してください。